3.2.2017

Sijoitusasunto(ja)


Pikkuhiljaa lähden availemaan omaa talouttani täällä. Hissukseen, koska vaikka nimimerkin takaa kirjoittelenkin, minusta tuntuu todella oudolle ja ehkä myös hieman epämukavallekin jakaa raha-asioitani muille. Tämä kirjoittaminen on siis hyvää oppia ja toivottavasti avaa uusia näkökulmia minulle.



Asunto nro 1


Sijoitusasunto numero yksi on asunto, johon otin elämäni ensimmäisen lainani. Koskaan ennen en ollut käyttänyt velkarahaa ja rahan lainaaminen muilta tuntui Todella Isolta kynnykseltä.

En saanut omatoimisesti mistään pankista lainaa, koska tuloni olivat niin pienet, mutta isäni pienen sijoituksen sekä (nyt jo edesmenneen) isoisäni puhelahjojen avulla sain neuvoteltua Säästöpankista tulojani kovemman lainan. Vuosi oli 2008. Isoisä yritti alkuunsa puhua minua ympäri, että olisin vielä hetken malttanut mieleni ja odottanut, että kovimmat korot olisivat laskeneet. Mutta tämä tyttö oli päättänyt, että nyt hankitaan asunto, niin sellaisenhan minä sitten hankin.

Kyseisessä asunnossa asuin seitsemän vuotta, joten mahdollisen myyntivoiton veroa ei ainakaan tarvitse miettiä. Jossain kohtaa aloin haaveilla omakotitalo asumisesta ja silloin asuntoa yritin myydäkin, vuoden verran. Mutta näin jälkikäteen ajatellen, onneksi se ei onnistunut. Omakotitaloon pääsin kyllä muuttamaan miehen perässä, mutta päädyin oman asuntoni laittamaankin vuokralle.

Sijoituksellisesti saan olla asunnosta ihan tyytyväinen; vuokratuotto noin 5%. En ota tuossa laskelmassa huomioon mahdollista arvonnousua, koska olen päättänyt, etten asuntoa myy, jollei perheen kaikki rahat ole siitä kiinni. Harmillisesti asunnon asuntolainan lyhennykset jäivät hyvin korkeiksi, joten kassavirta on negatiivinen tällä hetkellä. Tässä onkin asia, mistä pitää varmaan pankin kanssa keskustella seuraavan kerran, kun olen heihin yhteydessä.

 Asunto nro 2


Nyt kun minulla on pari vuotta ensimmäinen asunto ollut ja useammatkin vuokralaiset jo (välittäjän kanssa) kohdannut, olen alkanut miettiä toisen asunnon hankintaa. Ensimmäinen asunto sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja on kaksio, joten hankintahinta oli korkea, samoin riskit (esim. tyhjistä kuukausista). Toisen asunnon sijainniksi olen ajatellut joko Lahtea tai Lappeenrannan aluetta. Ja asunnon kooksi yksiö tai mahdollisesti pieni kaksio.

Raha puolesta olen jo pankin kanssa (S-pankki) neuvotellut, joten myös heidän kantansa on, että pieni (sekä halpa) asunto olisi nyt hyvä vaihtoehto. Päädyin siihen, että otan toisesta pankista tämän uuden asuntolainan. Lähinnä siitä syystä, että pidän S-pankista, mutta myös siksi, että haluan avata keskusteluyhteyden heidän kanssaan laina-asioihin liittyen. Tavoitteeni on hankkia vuosien varrella useita sijoitusasuntoja ja uskon, että tarvitsen useamman pankin kanssa neuvotteluyhteyden, jotta saan parhaan mahdollisen lainatarjouksen ja jotta aina olisi pankki, josta voisi kysyä uutta lainaa. Toivottavasti tämä suunnitelmani toimii toivotulla tavalla.

Mitä mieltä sinä olet; onko suunnitelmassani järkeä vai olisiko parempi pysyä yhden pankin asiakkaana?
 
Asiasanat: talous, raha, sijoitusasunto, laina, taloudellinen riippumattomuus, passiiviset tulot
<a href="http://www.bloglovin.com/blog/17847185/?claim=9772ba2urd5">Seuraa blogiani Bloglovinin avulla</a>

6 kommenttia:

  1. Hei! Kiva kun kävit blogissani!

    Sijoitusasunnot ovat varmaankin nopein keino rikastua Suomessa, mutta niissä on muutama huono puoli miksi olen toistaiseksi pysynyt niistä erossa. Sijoitusasuntojen hallinnointi vaatii työtä (vuokralaisten hakeminen, yhtiökokoukset, asuntojen remontointi jne), asunnot eivät ole kovin likvidejä (eli jos rahan tarve iskee, niin niistä ei pääse nopeasti eroon, kuten kirjoititkin) ja hajautus on melko pientä, jolloin yksi mätä vuokralainen tai vaikka homevaurio taloyhtiössä voi pilata vuosien tuotot.

    Osakkeet sitä vastoin ovat aidosti passiivista tuloa, kun sijoittaa osta ja unohda periaatteella, eli ei aio koskaan myydä. Sen jälkeen ei tarvitse tehdä enää mitään, vaan osingot tulevat tilille kuin Manulle illallinne. Toisaalta osakkeissa on isompi hintariski. Koska osakkeet ovat enemmän likvidejä (eli jos haluan, niin saan minkä vaan osakkeen käytännössä minuuteissa myytyä), niin niiden hinta vaihtelee myös paljon villimmin ja vaatii hiukan enemmän hermoja olla myymättä kurssilaskun osuessa kohdalle.

    Sijoitusasunnoissa velkavipu vauhdittaa vaurastumista ja siksi se on luultavasti nopein keino rikastua, mutta kaiken mennessä pahasti pieleen voi velkataakka olla isokin. Mitä enemmän asuntoja on, niin sitä pienempiä asuntosijoittamisen riskit ovat.

    Terveisin,
    http://lisatulo.blogspot.fi/

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hei! Kiitos vastavierailusta ja kommentistasi. Mukavasti toit uusia ajatuksia mukanasi minulle.
      Itsekin olen (edelleen) kahden vaiheilla, onko asuntosijoittaminen oikea sijoitusmuoto minulle. Vuokralaiset ovat ensimmäisessä asunnossa ehtineet vaihtua jo monesti, ja jonkin verran vastoinkäymisiä on heidän kanssaan ollut. Tosin jokaisella kerralla olen aina pelännyt pahempaa kuin mitä loppujen lopuksi kävikään.
      Nyt asunto nro 2 kohdalla näyttää siltä, että lainatarjous umpeutuu ennen kuin löydän sopivan asunnon. Plus menetin muutaman kohteen liian alhaisin ostotarjouksin.. Hieman ilmassa on hätiköintiä sen suhteen, pitäisikö olla vähemmän ronkkeli ja valita vain ”jokin”. Vai laittaisiko tällä hetkellä asuntoon varatun käteissumman (lainaosuus 75%) esim. osakkeisiin. Tällä hetkellä ne tuntuisivat turvallisilta ja hyviltä vaihtoehdoilta. Ja toisaalta osinkojen maksut ovat juuri kohta alkamassa.. hmm..

      Poista
    2. Haluan antaa varoituksen sanan tässä vaiheessa velkavivulla osakkeisiin sijoittamisesta. Tehdään pelkistetty laskuharjoitus.

      Ostat 100 000 eurolla osakkeita 75% velalla. Osakkeiden arvo laskee 30 % --> Osakkeiden pääoma on 70 000€ ja lainaa sinulla on 75 000€. Osakkeiden vakuusarvo voi olla esim. 70% osakkeiden arvosta (riippuu pankista, osakkeesta jne), eli laskun jälkeen osakkeiden vakuusarvo on 70 000e * 70% = 49 000€. Koska sinulla on silti lainaa jäljellä 75 000€, niin luotonantaja pakottaa sinut myymään osakkeita niin paljon, että vakuusarvo taas täyttyy. Sitten joudut myymään tappiolla osakkeita, vaikka laskuvaiheessa pitäisi ennemminkin ostaa kuin myydä, koska saa halvemmalla.

      Itse sijoitan hyvin maltillisella vivulla (lainan arvo max 10 % salkun arvosta) ja olen nyt pyrkinyt vähentämään lainan määrää, ettei homma löisi näpeille :). Toki sama efekti toimii toiseenkin suuntaan, eli nousun aikana velkavipu kiihdyttää vaurastumista. Silti en missään nimessä voi suositella sitä kenellekkään isoilla summilla ellei tiedä mitä tekee.

      Poista
  2. Tuo oli hyvä vinkki. Olenkin miettinyt sitä vaihtoehtoa, että ottaisin Nordnetin salkkua vastaan lainaa ja sijoittaisin ne uudelleen osakkeisiin. Muistutit, kuinka voi käydä, jos laskusuhdanne iskeekin ja syö koko salkun.
    Tosin tarkoitin tekstissäni sitä, että olen hakenut pankista lainaa sijoitusasuntoa varten ja he lupasivat 75%:a asunnon hinnasta lainaa. Joten itselläni on säästettynä se 25%:a, jonka kohtaloa nyt mietin. Eli että haenko uuden lainatarjouksen (edellinen erääntyi 11.2.17) vai sijoittaisinko tuon säästösumman.
    Mitä mieltä tästä olet? Odottaisinko että löydän jonkin halvan & kivan asunnon ja käyttäisin nuo rahat siihen, kuten olin ajatellutkin. Vai laittaisinko rahat nyt osakkeisiin ja alkaisin säästää uutta pottia sijoitusasuntoa varten? Nyt kun ei ole näköpiirissä yhtään budjettiini sopivaa asuntoa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Minä hakisin uuden tarjouksen sijoitusasuntolainasta, sehän ei maksa mitään. Ei sitä rahaa kannata sijoittaa mihinkään, jos kohde ei tunnu järkevältä. Sinulla on hyvä tilanne, kun on pelikassaa ja tarvittaessa hyvän asunnon kohdalla voit painaa liipasinta. Vaihtoehtoisesti jos hyvää asuntoa ei osu kohdalle ja tulisi pörssiromahdus, niin taas sinulla olisi pääomaa tehdä ostoja halvalla. :)

      Poista
    2. Tuo on kyllä totta. Ajattelinkin, että oma ajattelutapani on turhan hötkyilevä tähän tilanteeseen.
      Joten laitoin pankkiin viestiä ja pyysin jatkoaikaa/ uutta lainatarjousta.

      Poista